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滨江萧山再揽一城 兴耀25975元/㎡入驻市北西

  • 楼事热点
  • 2020-04-21 09:52
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  • 责任编辑:杭州事长
萧政储出[2020]10号宅地,经38轮报价后,由滨江以楼面价25895元/㎡竞得。萧政储出[2020]11号宅地,则由兴耀以总价9.78亿元拿下,两宗宅地的楼面价均超过了去年7月29日滨江以2561

萧山区三宅一商四宗地块成功出让。

萧政储出[2020]10号宅地,经38轮报价后,由滨江以楼面价25895元/㎡竞得。萧政储出[2020]11号宅地,则由兴耀以总价9.78亿元拿下,两宗宅地的楼面价均超过了去年7月29日滨江以25614元/㎡竞得的拥翠府地块。

浦阳板块的宅地则由融创、萧山城区建设、南昌市政公用房地产以底价7162万元竞得,楼面价4000元/㎡。

滨江、兴耀分食市北西宅地 溢价率近封顶

除了体量不同,市北西两宗地块其它指标相同。起价20000元/㎡,限精装均价37500元/㎡,均需配建5%的公租房。

滨江竞得的10号宅地位于博奥路上,北侧是桂雨听澜轩,西侧是翡翠江南、拥翠府,新老红盘环绕。兴耀11号地块在闻博花城西侧,周边更多是保利霞飞郡等已交付项目。

两宗地块直线距离只有1公里,几乎享有的配套差不多。地铁7号线穿过市北西,轨道交通方面颇具优势,滨江地块距明星路站直线距离约700米,兴耀地块离地铁稍远,大约1公里。

商业方面,板块内的宝龙广场,3公里内还有钱江世纪城25万方的印象城、滨江银泰等,教育方面闻博花城附近的小学。几乎地铁商业教育景观资源都一应俱全,而且随着桂语江南、翡翠江南等红盘交付,这里的居住氛围又会上一个档次。

算上今天出让的两宗地块,板块内的待售项目已达到8个,住宅储备面积超过60万方,可以说是火药味十足。

据小凤凰得到的消息,滨江拥涛府、悦潮府、新希望华发锦粼云荟预计在本月首开,桂语听澜轩预计在5月底首开,保利项目和融信·展望开盘时间未定。

从开盘结果来看,板块热度不低,但项目之间可以说是“一半火焰、一半海水”。滨江无疑是大赢家,从拥潮府、锦宸到拥翠府,都做到了1年之内清盘。而一些主打大户型的项目,反而卖的一般般,不仅不需要摇号,网签率也不到35%。

利润微薄 为何开发商钟情市北?

开年以来,从勾庄、塘栖,到三塘、瓶窑,部分板块的上限楼面价都有一定涨幅,但市北依然被摁在了37500元/㎡的红线上,这导致了开发商的项目利润空间十分有限。

就拿滨江、兴耀两个项目来说,成交楼面价接近26000元/㎡,若算上公租房成本,实际楼面价超过27000元/㎡,对应的毛坯保本房价逼近土地精装上限价格,留给开发商辗转腾挪的空间非常小。

即使如此,也不能阻挡开发商坚持高溢价拿地。

首先,市北板块库存高企,但多数都位于市北东板块,市北西板块在滨江东原·拥翠府清盘后,再说欧、待售项目只有桂语听澜轩和招商·闻博花城。

闻博花城设有洋房、高层、叠墅,而且户型较大,而本次出让的两宗地块由于限价影响,大概率会规划为纯高层。项目未来产品有较大差异,对比性不强。

其次,因为地价和成本太高,只有深耕板块的房企才能将几个项目做到综合管理,以节约管理和营销成本,从而释放利润空间,因此深耕于此的滨江才敢于封顶拿地。

此外,在微利时代,联合操盘成了房企之间分摊风险、减少亏损的重要方式,滨江在市北板块曾经有联合新希望、东原操盘的经验,而此前滨江与兴耀已合作过滨耀城项目,这一次滨江和兴耀是否会“再续前缘”?也给我们留下了不少遐想。

融创底价摘得浦阳低密宅地

相比于热火朝天的市北西,融创森与海南面的浦阳地块由融创以底价竞得,成交楼面价4000元/㎡。

浦阳镇近年来只有一次宅地出让,在2019年12月30日,旭辉拿下浦阳镇原飞翔电子退二进三项目地块,拿地价4542元/㎡,精装限价14600元/㎡。

相比之下,此次地块精装限价高了1800元/㎡。在规划条件中,融创地块容积率只有1.01,且地块建筑限高在12-24米之间,大概率会规划7-8层洋房或小高层产品,按照高层与洋房间1.1-1.2的价格系数来算,这宗地块16400元/㎡的限价也在合理范围之内。

目前浦阳镇唯一在售的项目即融创·森与海,高层精装备案价14000元/㎡(精装2000元/㎡),前两次加推均需摇号。


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