目前板块内待售项目不多，但存量充足，据统计新房库存量有1700套+，且以130方及以上大户型为主，目标定位高端改善型人群。其中九龙仓体量最大，共有3块宅地待售，分别为九龙仓天玺一期、九龙仓天玺二期、九龙仓华发天荟。

九龙仓天玺、天荟楼盘

据悉，九龙仓天玺一期和九龙仓天荟都马上首开，高层价格55000左右，洋房价格62000。目前九龙仓天玺一期2幢、3幢166㎡洋房预售证已出，共计30套，单套总价在1000万左右。已开始登记。九龙仓天荟高层也将紧随其后开售高层和洋房。

在如今全面跃升5万+、豪宅竞争激烈的申花板块市场，九龙仓能否顶住压力成功去化呢？

首先，我们简单回顾下当年拿地的盛况。

作为申花板块的“积极分子”，九龙仓在2015年就已经壕买申花，打造了两期九龙仓·珑玺，尝到了甜头。2018年九龙仓再度疯狂拿地，连续斩下申花中心区3宗相连宅地，重仓押宝申花，将其分别打造为九龙仓天玺一期、九龙仓天玺二期、九龙仓华发天荟。

九龙仓竞得的三个地块

2018年1月，九龙仓竞得天玺二期地块，楼面价40536元/㎡，自持6%，溢价率70.00%，成为板块“地王”；

2018年2月，九龙仓天玺一期地块竞得，楼面价39023.76元/㎡，溢价率64.07%；

2018年8月，楼市遇冷，九龙仓低价捡漏天荟地块，楼面价27922.92元/平方米，溢价率12.71%。但需配建13.4%的公租房，实际楼面价约32816元/㎡。

九龙仓三次拿地，三次价格都较之前有些降低。这也从侧面印证了开发商拿地逐渐回归理性，申花板块此前的部分泡沫被挤出。

九龙仓三兄地

如果三块地综合来看，九龙仓的整体拿地成本相对沁园并不算过高。

要想了解某个项目如何，还是要先了解板块的发展。面粉与面包的客观经济学道理是永远不能打破的，否则一定会出问题。

单从房价上来看，申花已经成为杭州仅次于市中心和钱江新城传统豪宅区的存在，甚至被人称为杭州的“徐家汇”。

申花板块区位示意图

以前申花还只是杭州有大片空地的郊区，非常不起眼。

直到2007年，滨江·万家花城首开，创造了刚需购房者3天3夜连夜排队购房的盛况，此后申花开始进入大众视野，地产商开始纷至沓来。

2009年，欣盛一口气拿下两宗地块，同时直接让申花楼面价推涨近4000元/㎡，声名大噪。之后申花板块便地王频出。

2013年，蓝孔雀地块出让，近20家开发商竞相争拍，3天吸金74.2亿元。

2016年上半年，西宸、西江月等楼盘将申花房价带到3万/㎡以上，下半年的锦绣之城直接又将房价推到4万/㎡。

杭州的限价是以2016年9月为基准，而此时申花板块的房价已然4万+。

2016年申花版块供应量

看到房价上涨之后，地产商在土拍上厮杀地更加激烈。2017年，虽然有政府限价，但在普遍溢价50%-70%的疯狂土拍下，年初申花楼面价破3万/㎡，到年底楼面价已频频破4万/㎡。

这也就不难理解，九龙仓2018年1月拿下溢价70%、楼面价40536/㎡的天玺二期地块的操作。九龙仓表示：那我能咋办嘛？

高耸的土拍楼面价又使得未来房价预期变高，新房限价底线不断被突破。因为面粉与面包的定律是不会改变的。

2019年春节刚过完，绿城建发沁园开盘突然上涨4500元/㎡的消息让地产商又过了一次年。申花板块的房价正式跃升5万+，来到54000元/㎡。

至此，申花的房价已经逐渐完成“进化”。只是当狂欢过后，潮水趋于平静，那些高于水平线的高位接盘者就像隐匿水中的海岛一般逐曝露于水面。

当然，你也可以认为申花的高价有其存在的必然性，优质学区、大型商场、地铁交通的加持足以支撑房价。但若放眼杭城，其它区域的规划和配套都在快速赶上，例如奥体板块、钱江新城2.0、城东新城，在亚运前会提升至少一个档次，所谓的差距正逐渐变小，市场竞争正变得非常激烈。如果不能做到产品创新，除地缘性高端改善客户外，市场会逐渐分流到有同等竞争力的其它区域。

九龙仓在杭州是名气比较大的香港地产商。其从2007年就进入杭州市场，已经在杭州打造了君玺、碧玺、珑玺3个“玺”字系列产品，基本都属于高端住宅，此次首开的九龙仓天玺属于同一系列。

九龙仓虽然在杭州住宅项目并不是特别多，但却似乎独衷申花板块。

早在2015年6月，九龙仓与滨江、龙湖竞拍多轮后，豪气买下申花两宗地块，楼面价1.4左右，打造了九龙仓珑玺一期和二期项目，项目最终大获成功。

加上2018年买下的3块地，九龙仓已经在热门申花板块买下5块地！

九龙仓天玺作为“玺”字系产品，热衷占据热门板块的优越区位地。项目距离已开通的地铁5号线萍水街站不到500，走路大概只需5-8分钟，同时据换乘站和睦站也比较近，未来可以换成地铁10号线，交通确实非常便利。

同时，九龙仓项目另一个不得不提的点就是学区，百米之内就有多所名校，被锦绣中学、锦绣幼儿园、锦绣育才登云小学环绕。学区较好，其中锦绣中学为民办。

杭州名校锦绣中学

锦绣幼儿园

商业配套上，周边大型商场有城西银泰和大悦城，城西银泰大约相距800米，大悦城大约1.5公里。周边还有蓝钻天成等众多小商业配套。据说不远处还在建设新的菜场。居住氛围比较浓厚是申花板块一直以来的优势。

此次开盘的九龙仓天玺一期，规划建设5幢高层和3幢洋房。此次首开2#和3#两幢8层洋房，均价62000元，主力户型为166方，1楼带144方的地下室和100方的围合式花园，8层顶楼为271方的整层大平层。具体可咨询售楼处。

九龙仓天玺一期

166方平层户型为4室2厅3卫，双套房设计。户型方正。

洋房166方户型图和样板房

项目容积率2.5，在高低配产品组合下，还是稍微高了些。不过好在四周是河流和道路，视野还算宽阔。

接下来马上首开一路之隔的九龙仓华发天荟，由九龙仓和华发地产共同打造，规划7幢高层、15幢洋房，有13.4%比例的代建公租房。首开21#1幢高层和6#、11#、13#3幢洋房。高层户型面积为119方、139方和158方，洋房为155方和173方。

其中高层139方为4室2厅2卫，实地看过样板房，几个房间面积都不宽裕，尤其厨房放单开门冰箱依旧局促。得房率偏低。感兴趣的朋友可以实地参观感觉。

高层139方户型图和样板房

另外，墙体外立面全部采用真石漆+玻璃，在这个价位的豪宅产品里，稍微显得有些欠缺档次。

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